Chuyển mục đích sử dụng đất trái thẩm quyền?

Báo Dân tộc và Phát triển điện tử ngày 01/8/2021 đã đăng tải bài viết: “Danko City Thái Nguyên: Dự án mới bắt đầu đã sai phạm”. Bài viết đã phản ánh những sai phạm xảy ra tại Dự án Danko City, như: chưa hoàn thành giải phóng mặt bằng nhưng vẫn triển khai thi công nhiều hạng mục; tiến hành động thổ thi công dự án khi chưa được cấp phép xây dựng;…

Ngoài ra, theo tìm hiểu của phóng viên Báo Dân tộc và Phát triển, ở dự án này còn có những bất thường cần được làm rõ. Trong đó đáng chú ý là, bất thường trong quy trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Cụ thể, dự án Danko City Thái Nguyên có quy mô sử dụng đất gần 50ha. Trong đó, diện tích đất trồng lúa phải thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất chiếm nhiều nhất là 14,3ha. Ngoài ra, còn có 4,3ha đất ở; 8,7 ha đất trồng cây hằng năm; 2,1ha đất trồng cây lâu năm là 2,1ha; 0,47ha đất nuôi trồng thủy sản đất mặt nước.

Theo pháp luật hiện hành, việc chuyển đổi đất trồng lúa từ 10ha trở lên, không thuộc trường hợp được Quốc hội quyết định thì phải có văn bản chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ (dưới 10ha thì phải có Nghị quyết của Hội đồng Nhân dân cấp tỉnh). Điều này được quy định rõ tại Khoản 1, Điều 58 – Luật Đất đai 2013.

Như vậy, đối với Dự án Dako City Thái Nguyên, việc chuyển đổi 14,3ha đất trồng lúa nằm trong tổng quỹ đất sử dụng cho dự án, phải có văn bản chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ.

Tuy nhiên, trong các văn bản pháp lý quan trọng phê duyệt dự án của UBND tỉnh Thái Nguyên (Văn bản số 4042/QĐ-UBND ngày 16/12/2019, do Chủ tịch UBND tỉnh Vũ Hồng Bắc ký, về việc chấp thuận đầu tư dự án khu nhà ở Cao Ngạn, thành phố Thái Nguyên; Quyết định số 231/QĐ-UBND ngày 21/01/2020 về việc phê duyệt đánh giá tác động môi trường (ĐTM) cho dự án do Phó Chủ tịch UBND tỉnh Lê Quang Tiến ký… ) đều không nhắc tới việc dự án đã được Thủ tướng Chính phủ đồng ý bằng văn bản chấp thuận chuyển đổi 14,3ha đất trồng lúa để thực hiện dự án.

Vậy không biết tỉnh Thái Nguyên dựa trên quy định nào để cho phép chuyển đổi diện tích trồng lúa này?

“Lách” luật để huy động vốn?

Ngày 13/7/2020, Sở Xây dựng tỉnh Thái Nguyên đã ban hành công văn số 1798/SXD-QLN do Giám đốc Hoàng Đức Khánh ký, cho phép Công ty Cổ phần Tập đoàn Danko đủ điều kiện huy động vốn, thông qua hợp đồng để hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết tương ứng với phần diện tích đất đã được giao để đầu tư xây dựng dự án.

Văn bản của Sở Xây dựng Thái Nguyên cũng nêu rõ, việc huy động vốn phải đảm bảo tuân thủ nguyên tắc: Bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) trên cơ sở tỷ lệ góp vốn theo thỏa thuận trong hợp đồng; chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn; chỉ được thực hiện huy động vốn tương ứng với phần diện tích đất đã được bàn giao thực hiện dự án (23ha).

Khi phóng viên Báo Dân tộc và Phát triển gọi điện vào số Hotline của Phòng Kinh doanh chủ đầu tư sản giao dịch BĐS Danko Group, nhờ tư vấn về việc đầu tư vào dự án. Phóng viên đã được nhân viên kinh doanh tên Tr. cho biết cụ thể: Việc tham gia dự án được tiến hành theo các bước phụ thuộc vào tiền, anh có thể chọn đầu tư vào nhà và đất như Shophouse, biệt thự, liền kề hoặc đầu tư vào đất, có 104 căn là hợp đồng mua bán rồi còn lại là hợp đồng vay vốn, hợp đồng mua bán và hợp đồng vay vốn không khác gì nhau, hiện tại có 6 dãy đang xây dựng.

Sau đó nhân viên này còn gửi cho cả bản đồ chi tiết từng ô, thửa để lựa chọn… có giá từ 2 tỷ đến trên 4 tỷ/căn. Về vấn đề pháp lý, chủ đầu tư sẽ cam kết ký hợp đồng vay vốn, sau đó đến khoảng tháng 10/2021 đủ điều kiện sẽ chuyển sang hợp đồng mua bán….

Điều này cũng dễ hiểu, khi nguồn vốn đầu tư của dự án lên đến 1.500 tỷ đồng, nhưng vốn tự có của chủ đầu tư chỉ có 15%, tương đương với 235,4 tỷ đồng. Còn lại là vốn vay ngân hàng thương mại và vốn huy động hợp pháp khác lên đến con số 1.333,9 tỷ đồng.

Thế nhưng, đến cả nguồn vốn tự có 235,4 tỷ đồng cũng không biết dựa trên con số nào để chứng minh. Bởi Tập đoàn Danko là Công ty cổ phần nhưng không công bố Báo cáo tài chính thường niên hàng năm trên website của mình (quy định tại Khoản 2, Điều 176 Theo Luật Doanh nghiệp năm 2020). 

Ngoài ra, với bất kỳ những thủ tục pháp lý chưa thể thực hiện được, tỉnh Thái Nguyên đều “ưu ái” tối đa cho dự án Danko City, cụ thể chưa có phương án đền bù, di dời hàng trăm hộ dân (chưa giải phóng xong mặt bằng), thì tỉnh Thái Nguyên đã linh động phê duyệt chấp thuận chủ trương đầu tư giai đoạn 1 diện tích, là 47,22 ha (còn lại 2,7ha). Phê duyệt ĐTM cũng dựa theo diện tích trên. Đến văn bản thông báo đủ điều kiện huy động vốn của Sở Xây dựng thì lại là 23ha tương ứng với phần Sở Tài nguyên và Môi trường bàn giao mốc ranh giới đất để thực hiện dự án.

Phóng viên Báo Dân tộc và Phát triển đã liên hệ làm việc với Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Thái Nguyên để làm rõ những điều bất thường này. Nhưng sau nhiều lần đùn đẩy về các phòng, ban chuyên môn, đến nay các cơ quan có trách nhiễm đã “bặt vô âm tín”?!.

Từ những sự bất thường này, đề nghị các cơ quan chức năng vào cuộc thanh, kiểm tra dự án để có câu trả lời xác đáng. Điều này cũng thể hiện sự bình đẳng trước pháp luật của các doanh nghiệp hiện đang triển khai trên địa bàn Thái Nguyên nói riêng, cả nước nói chung đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản.

Báo Dân tộc và Phát triển sẽ tiếp tục thông tin về sự việc này.