Siết nguồn cho vay đặt cọc bất động sản

Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đang lấy ý kiến Dự thảo sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 39/2016/TT-NHNN quy định về hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đối với khách hàng.

Theo đó, NHNN đề xuất quy định các tổ chức tín dụng (TCTD) không được cho vay để thanh toán tiền đặt cọc cho các giao dịch bất động sản (BĐS) trong tương lai mà tại thời điểm đặt cọc chưa đủ điều kiện theo quy định; cấm cho vay để bù đắp vốn tự có, hoàn tiền vay để mua bất động sản, hàng hóa…

NHNN nhận định, TCTD cấp tín dụng cho khách hàng để đặt cọc BĐS hình thành trong tương lai. Về cho vay thanh toán tiền đặt cọc, nhiều tổ chức tín dụng cấp tín dụng cho khách hàng để đặt cọc hướng đến các công ty này chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai.

Tuy nhiên, hầu hết các dự án BĐS sẽ chuyển nhượng chưa đủ điều kiện như chưa có giấy phép xây dựng, chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất... Sau khi ngân hàng cấp tín dụng, khách hàng và chủ đầu tư hủy hợp đồng đặt cọc do không hoàn thiện được thủ tục pháp lý để ký hợp đồng chuyển nhượng. Do đó, việc kiểm soát mục đích sử dụng vốn khó khăn, tiềm ẩn rủi ro.

Theo thống kê, tính đến cuối tháng 4/2022, tổng dư nợ cho vay đối với lĩnh vực BĐS của các tổ chức vào khoảng 2,288 triệu tỷ đồng, tăng 10,2% so với cuối năm 2021 và chiếm 20,44% tổng dư nợ đối với nền kinh tế. Trong đó, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh BĐS chỉ vào khoảng 800.000 tỷ đồng, chiếm khoảng 7% tổng dư nợ tín dụng.

Thực tế, thời gian qua, doanh nghiệp BĐS thông qua văn bản ký kết với người dân như một hình thức để đặt cọc cho dự án nhằm huy động vốn. Nhiều chủ đầu tư dự án đang "đánh tráo khái niệm" sử dụng hình thức góp vốn thay thế cho việc bán BĐS hình thành trong tương lai. Theo Luật Kinh doanh BĐS, điều kiện để giao dịch đối với các BĐS hình thành trong tương lai là phải xây dựng xong hạ tầng.

Theo quy định của Bộ luật Dân sự, các hợp đồng không phù hợp pháp luật thì sẽ không có hiệu lực thi hành. Chủ đầu tư dự án cũng sẽ bị pháp luật xử lí, nếu nhẹ có thể phạt hành chính mà nếu nặng là hình sự. Trong trường hợp này, thiệt hại về tài chính là những người góp vốn bởi hợp đồng vô hiệu.

Thanh lọc thị trường và doanh nghiệp thiếu năng lực

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA), mục tiêu của Dự thảo nhằm kiểm soát chặt chẽ mục đích sử dụng vốn của khách hàng vay và kiểm soát rủi ro tín dụng.

Việc làm này là vô cùng cần thiết, giúp thanh lọc thị trường theo hướng phát triển bền vững và lành mạnh hơn, thanh lọc các doanh nghiệp thiếu năng lực, tài chính; chuyển cơ hội phát triển qua những doanh nghiệp làm ăn uy tín.

Trên thực tế, dự thảo không phải là động thái siết vốn thị trường BĐS bởi vẫn cho phép TCTD cho vay thanh toán tiền đặt cọc để thực hiện các giao dịch trong tương lai mà tại thời điểm đặt cọc “có đủ điều kiện”, giúp doanh nghiệp BĐS đủ tiềm lực, tuân thủ pháp luật không bị ảnh hưởng.

Ở chiều ngược lại, những trường hợp phân lô, bán nền trái phép hoặc dự án chung cư chưa đủ điều kiện để được huy động vốn theo quy định, khách hàng sẽ không được vay vốn để đặt cọc.

"Điều này nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của khách hàng mua, thuê mua bất động sản, nhà ở hình thành trong tương lai vừa góp phần xây dựng thị trường bất động sản lành mạnh”, ông Lê Hoàng Châu cho biết.

Tuy vậy, một số chuyên gia tài chính cũng cho rằng, đề xuất này của NHNN sẽ có tác động lớn đến doanh nghiệp BĐS. Theo TS Châu Đình Linh, Trường Đại học Ngân hàng TP Hồ Chí Minh, ở thời điểm nguồn vốn vay ngân hàng, trái phiếu lẫn cổ phiếu đều có sự trồi sụt thì doanh nghiệp cần có sự tính toán rõ ràng với chiến lược vốn trong tương lai.

"Các doanh nghiệp BĐS cần nhận rõ tính rủi ro trong lĩnh vực, từ đó đa dạng hoá về nguồn vốn chứ không thể lệ thuộc mãi vốn vay ngân hàng. Trong bối cảnh hiện nay, doanh nghiệp phải có tính thích nghi, có kế hoạch vốn, chiến lược vốn dài hơi cho mình", TS Châu Đình Linh chia sẻ.