Chỉ vì miếng đất, sổ đỏ mang tên bố đã mất, không rõ quyền thừa kế mà anh, em ruột trong gia đình vì lòng tham, mẫu thuẫn trong việc phân chia đất đai đã đẩy nhau ra tòa; thậm chí không ít gia đình tan nát, thiệt mạng (đỉnh điểm như vụ việc 3 người con gái đổ xăng đốt nhà mẹ ruột của mình ở Hưng Yên)…

Thực tế trên đã gióng lên hồi chuông cảnh tỉnh, đòi hỏi dự án Luật Đất đai (sửa đổi) lần này cần phải có sự điều chỉnh, quy định cụ thể hơn về việc cấp “sổ đỏ,” hạn chế những sự vụ đau lòng.

Vẫn còn những điểm chưa phù hợp

Chia sẻ với phóng viên VietnamPlus, nhiều ý kiến chuyên gia nhấn mạnh đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ) là vấn đề quan trọng để bảo vệ quyền hợp pháp của người sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của người dân.

Vì thế, trên cơ sở kế thừa các quy định của Luật đất đai 2013, dự án Luật Đất đai (sửa đổi) đã tiếp tục hoàn thiện quy định đăng ký đất đai và cấp sổ đỏ. Tuy vậy, thực tế thời gian qua cho thấy vấn đề này vẫn còn những điểm chưa phù hợp, dẫn tới việc nảy sinh tình trạng tranh chấp đất đai.

Bàn về vấn đề trên, Phó giáo sư, Tiến sĩ Nguyễn Thị Nga, Phó Trưởng khoa Pháp luật kinh tế (Trường Đại học Luật Hà Nội) cho hay, đất đai, nhà ở hay các công trình xây dựng là tài sản lớn, có giá trị đối với người dân.

Tuy nhiên, hiện nay luật đang quy định đăng ký quyền sử dụng đất là yêu cầu bắt buộc, còn đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản trên đất không phải là bắt buộc mà theo nhu cầu của chủ sở hữu.

Theo bà Nga, quy định trên không đảm bảo quyền và lợi ích của những người sử dụng đất (trong trường hợp người sử dụng đất có công, họ không có quyền sử dụng đất chính nhưng có tiền của để đầu tư vào xây dựng nhà ở, công trình xây dựng trên đất).

Mặt khác, quy định như vậy cũng không bảo vệ quyền lợi cho những người phụ nữ khi ở với bố, mẹ chồng, hoặc những người con rể ở với bố, mẹ vợ; quyền lợi của những người phụ nữ khi mà người chồng có quyền sử dụng đất trước thời kỳ hôn nhân, nhưng trong thời kỳ hôn nhân - nhà ở trên đất đó lại là công sức của cả người vợ và người chồng, thậm chí chỉ có người vợ bỏ ra ở trên mảnh đất đó.

“Chúng ta thấy vấn đề sẽ đơn giản khi tài sản chỉ là ngôi nhà, nhưng lại trở nên vô cùng phức tạp khi đó là công trình xây dựng có giá trị rất lớn như khách sạn, khu nghỉ dưỡng mà có góp vốn vào quyền sử dụng đất,” bà Nga nêu ví dụ và nhấn mạnh các công trình xây dựng này phải đăng ký quyền sở hữu tài sản ở trên đất là yêu cầu bắt buộc, chứ không phải theo nhu cầu của chủ sở hữu.

“Nếu không bắt buộc thì có thể đăng ký hoặc không, nhưng khi tranh chấp xảy ra thì việc chứng minh rất vất vả. Tôi nghĩ đây là vấn đề cần phải quy định rõ và minh bạch để đảm bảo quyền lợi cho người sử dụng,” bà Nga lưu ý thêm.

Ngoài ra, theo bà Nga, việc công nhận quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận hiện nay cũng đang rất mâu thuẫn, bất cập ngay chính các điều, khoản của dự thảo Luật Đất đai 2013 (sửa đổi).

Đơn cử, Điều 140 dự thảo Luật Đất đai quy định thẩm quyền công nhận quyền sử dụng đất được phân cấp cho ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cấp huyện. Tuy nhiên, tại khoản 7 Điều 143 của dự thảo lại quy định cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ quan đăng ký đất đai.

“Tôi cho rằng đây là điểm chưa thống nhất. Để khắc phục hạn chế trên, theo tôi, luật cần tách bạch rõ ràng hoạt động công nhận quyền sử dụng đất và hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,” bà Nga nhấn mạnh.

Cấp sổ đỏ phải gắn điều kiện không tranh chấp

Với kinh nghiệm chuyên sâu về lĩnh vực giảng dạy bộ môn Luật Đất đai, tư vấn và giải quyết tranh chấp về đất đai, Phó Trưởng khoa Pháp luật kinh tế (Trường Đại học Luật Hà Nội) Nguyễn Thị Nga cho rằng, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cần làm rõ bản chất cụ thể giữa việc cấp sổ đỏ và việc cô¾ng nhận quyền sử dụng đất để đảm bảo thống nhất trong quá trình áp dụng pháp luật.

“Đặc biệt, việc cấp giấy chứng nhận phải gắn chặt với điều kiện có giấy tờ qua các thời kỳ đồng thời phải gắn điều kiện không có tranh chấp,” bà Nga lưu ý.

Đối với quy định về tài sản vợ chồng, theo bà Nga, luật đã quy định quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ và chồng nên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải ghi đầy đủ họ tên của cả vợ và chồng. Đây là điều cần thiết để đảm bảo quyền lợi cũng như sự bình đẳng giữa nam và nữ, giữa vợ và chồng.

Trường hợp “vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người” thì luật cần quy định rõ thỏa thuận ghi tên vợ, hoặc chồng là “đại diện” đứng tên trên sổ đỏ.

Điều này có nghĩa là quy định thỏa thuận ghi tên một người là vợ hoặc chồng chỉ cho phép thỏa thuận đại diện người đứng tên, còn quyền tài sản vẫn phải đảm bảo phân định là tài sản tạo ra trước thời kỳ hôn nhân, trong thời kỳ hôn nhân như thế nào để xác định tài sản chung hay tài sản riêng trong quan hệ vợ chồng.

“Trong bối cảnh dự thảo Luật Đất đai đã và đang được lấy ý kiến toàn dân, với những phân tích nêu trên, tôi mong dự luật sau khi được thông qua sẽ có khung pháp lý hoàn chỉnh; góp phần thúc đẩy hoạt động đăng ký đất đai và cấp sổ đỏ đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất và quan trọng hơn hết là nâng cao được hiệu quả quản lý Nhà nước về đất đai,” bà Nga nêu quan điểm.

Nhiều ý kiến chuyên gia cũng cho rằng cùng với việc sửa đổi, bổ sung các quy định pháp luật để thuận tiện hơn trong việc cấp sổ đỏ cho người dân, ngay từ lúc này, các địa phương cũng cần tiến hành việc thống kê các trường hợp gặp vướng mắc; đề xuất các giải pháp cụ thể, để cơ quan chức năng có thể “thanh lọc” các trường hợp đủ điều kiện để cấp sổ đỏ, tránh bị tồn đọng, kéo dài.

Thậm chí, theo tiến sĩ Trần Quang Huy - Khoa Pháp luật Kinh tế (Trường Đại học Luật Hà Nội), hiện nay, nhiều trường hợp vẫn chưa được cấp sổ đỏ, vì thế Nhà nước cần phải có giải pháp, kể cả những người chưa có đủ giấy tờ, cũng cần phải xem xét cấp sổ vì sau khi cấp rồi Nhà nước mới quản lý được.

Về phía cơ quan soạn thảo, ông Đào Trung Chính, Cục trưởng Cục Quy hoạch và Phát triển Tài nguyên đất, Tổ trưởng Tổ Biên tập Luật Đất đai (sửa đổi) cho biết, tính đến cuối tháng 3/2023 đã có hơn 9 triệu lượt góp ý; trong đó có nhiều ý kiến quan tâm đến vấn đề đăng ký đất đai, cấp sổ đỏ.

“Các ý kiến đóng góp của Nhân dân, các cơ quan, tổ chức và giới chuyên gia sẽ được Ban Soạn thảo, Tổ Biên tập tổng hợp một cách đầy đủ, nghiên cứu kỹ để tiếp thu, giải trình và báo cáo Chính phủ, Quốc hội,” ông Chính nhấn mạnh./.