Trong 2 năm đối mặt với đại dịch Covid-19, hầu hết các phân khúc bất động sản (BĐS) đều trải qua một giai đoạn thực sự khó khăn. Nguồn cung sơ cấp duy trì ở mức thấp, sự tự tin của các chủ đầu tư giảm, dẫn đến việc ra mắt các dự án mới bị hoãn lại. Theo thống kê của Savills Việt Nam, trong quý 3/2021, nguồn cung sơ cấp khoảng 3.000 căn, mức thấp nhất trong vòng 5 năm trở lại đây, giảm 18% theo quý và 70% theo năm.

Trong đó, có 11 dự án đang tạm ngưng bán, trong khi nguồn cung mới bị hạn chế và lượng hàng tồn kho thấp. Lượng giao dịch và tỷ lệ hấp thụ cũng ở mức thấp nhất trong vòng 5 năm qua. Tổng lượng giao dịch chỉ hơn 400 căn, giảm 70% theo quý và 94% theo năm, trong khi tỷ lệ hấp thụ đạt 14%, giảm 23 điểm phần trăm theo quý và 58 điểm phần trăm theo năm.

Mặc dù chịu nhiều ảnh hưởng, nhưng theo nhận định của các chuyên gia BĐS, trên bình diện vĩ mô, có thể nhận thấy một số những mặt tích cực mà đại dịch có thể mang tới. Tuy nhiên, đối với việc “lướt sóng” BĐS thì sẽ khó khả thi trong thời gian tới.

Về mặt tích cực, ông Sử Ngọc Khương - Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho rằng, tại Việt Nam, các đô thị lớn như: TP.HCM, Bình Dương, Hà Nội có mật độ quy hoạch hóa cao, vì vậy khi dịch bệnh bùng phát thì tốc độ lây lan rất nhanh, ảnh hưởng sâu sắc tới đời sống hàng ngày. Do đó, sau đại dịch các nhà quy hoạch đô thị sẽ có cơ hội nhìn lại cách phát triển quy hoạch thế nào là hiệu quả nhất.

Mặt tích cực thứ hai, theo chuyên gia này, qua dịch bệnh các nhà hoạch định kinh tế nói chung, các nhà phát triển BĐS nói riêng sẽ có cơ hội nhìn nhận lại chiến lược chung dài hạn. Vì bất cứ chu kỳ hoạt động kinh tế nào cũng có suy và thịnh và suy có thể vì khủng hoảng kinh tế, dịch bệnh…; đặc biệt, dịch bệnh sẽ là một trong những điều mà các nhà hoạch định kinh tế, nhất là ở tầm quốc gia cần xem xét cho định hướng phát triển của các ngành kinh tế khi có sự cố xảy ra.

Về triển vọng phân khúc nhà ở thương mại, theo báo cáo thị trường của Savills, đến năm 2024, nguồn cung được dự đoán sẽ có khoảng 120.000 căn hộ từ 119 dự án, chủ yếu là các căn hộ hạng B chiếm 48%. TP. Thủ Đức dẫn đầu với 44% nguồn cung tương lai. Dự kiến trong quý 4/2021, sẽ có khoảng 7.000 căn được chào bán ra thị trường, trong đó 90% nguồn cung tương lai đến từ các giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu. Còn đối với phân khúc biệt thự, nhà liền kề, nguồn cung tương lai đến 2024 dự kiến đạt gần 9.600 căn/nền.

Theo ông Khương, trong bối cảnh hiện tại, BĐS là một bộ phận của nền kinh tế Việt Nam, do vậy, sự phục hồi và phát triển của nền kinh tế Việt Nam là điều quan trọng trước tiên. Nền kinh tế phục hồi thì khu vực BĐS mới được có thể quay trở lại quỹ đạo.

Nhận định về việc xu hướng thay đổi giá BĐS trong những tháng cuối năm 2021, ông Khương cũng cho rằng, hiện tại, chúng ta đang ở tháng 10, từ đây đến đầu 2022 sẽ không có nhiều thay đổi lớn trong thị trường BĐS. Việc các NĐT thực hiện các giao dịch “lướt sóng” đẩy giá trong thị trường BĐS trong thời gian tới cũng sẽ tương đối không khả thi, nhất là khi Việt Nam chưa hoàn toàn kiểm soát được dịch và còn những hạn chế trong giao tiếp xã hội, cũng như các hoạt động kinh doanh

Cũng theo ông Khương, đối với lĩnh vực đầu tư BĐS, với nhóm đầu tư cá nhân, nếu nhu cầu nhà ở là bức thiết và nguồn tiền mua nhà đã có sẵn từ trước và không phải sử dụng đòn bẩy kinh tế, đây là một cơ hội tốt để mua nhà. Tuy nhiên, đối với nhóm đầu tư lướt sóng hay nhóm đầu tư ngắn hạn, thì đây chưa phải là thời điểm thích hợp.

Còn với NĐT tổ chức, thì mảng BĐS du lịch, BĐS thương mại được quan tâm thận trọng. Riêng đối với BĐS nhà ở, BĐS văn phòng thì họ vẫn đặc biệt quan tâm. Tuy nhiên, khó khăn của các NĐT trong trường hợp này là việc sang Việt Nam để nghiên cứu thêm về thị trường do những hạn chế của chuyến bay thương mại quốc tế. Nếu các đường bay được mở lại thì các NĐT này sẽ ồ ạt sang Việt Nam để tiếp tục các hoạt động về buôn bán và sáp nhập.

Đồng quan điểm, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc Bộ phận nhà ở CBRE Việt Nam cho rằng, thị trường BĐS đang rơi vào 2 luồng đối nghịch, nếu như thị trường thứ cấp, do tình hình dịch bệnh nên có nhiều người muốn thanh khoản căn hộ đang sở hữu, tạo cơ hội để người mua nhà với giá thấp hơn so với thời gian trước từ 5 - 10%; thị trường sơ cấp, giá căn hộ vẫn tăng trong suốt thời gian dịch bệnh vừa qua và cũng sẽ có xu hướng tăng tiếp tục trong thời gian tới, do chi phí đầu tư, nguyên vật liệu, lãi vay, chi phí tài chính… đều tăng được tính vào giá bán sản phẩm.

“Rất nhiều ý kiến nghi ngại về việc nên hay không nên mua nhà vào lúc này. Nếu thực sự có nhu cầu về nhà ở hoặc đầu tư dài hạn thì tốt hơn hết nên mua thời điểm hiện tại. Tuy nhiên, đây không phải là thời điểm dành cho nhà đầu tư lướt sóng” - ông Kiệt phân tích./.