Việc cấp “sổ đỏ” có phù hợp với quy hoạch được duyệt?

Ngày 15/6/2023 Báo Dân tộc và Phát triển đăng tải bài viết “Cần làm rõ thông tin phản ánh Công ty con của Tập đoàn Nam Cường có dấu hiệu chiếm đoạt tài sản”. Nội dung bài báo, xác minh đơn thư bạn đọc là ông Nguyễn Đăng Hùng, Giám đốc Công ty TNHH Đầu tư thương mại và Kim khí Hà Tây, phản ánh việc Công ty Cổ phần đầu tư xây dựng NCC – Tập đoàn Nam Cường đã lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản của các nhà cung cấp vật liệu xây dựng, để xây dựng các Dự án của Tập đoàn Nam Cường, tại phường Dương Nội, quận Hà Đông, TP Hà Nội.

Trong quá trình tác nghiệp, phóng viên Báo Dân tộc và Phát triển tiếp tục nhận được thông tin phản ánh, và được cung cấp tài liệu về nội dung liên quan đến việc chấp hành các quy định của pháp luật khi tiến hành đầu tư xây dựng Dự án tại Khu đô thị mới Dương Nội, do Tập đoàn Nam Cường làm chủ đầu tư.

Đơn cử như việc cấp GCN tại một số lô đất thấp tầng và nhiều căn hộ chung cư thuộc Dự án Khu đô thị mới Dương Nội, có dấu hiệu không phù hợp với quy hoạch chi tiết được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Ví dụ như, các Lô đất I02-L10 với diện tích đất 162m2; Lô đất U03-L94 với diện tích đất 75m2; Căn hộ chung cư: số 2007 với diện tích đất 51,5m2…

Để làm rõ vấn đề trên, ngày 14/6/2023, Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội đã có Công văn số 6811/VPĐKDĐ-KTDC cung cấp thông tin tới cơ quan báo chí. Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội khẳng định, các lô đất, căn hộ với diện tích trên được xây dựng phù hợp với hồ sơ thiết kế tại Quyết định số 2568/QĐ-UBND ngày 26/12/2007 về phê duyệt Quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 (Quyết định số 2568); Quyết định số 1955/QĐ-UBND về phê duyệt điều chỉnh Quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 (Quyết định số 1955) và văn bản số 5493/UBND-QHXDGT ngày 01/08/2013 của UBND TP Hà Nội về xử lý số liệu chưa khớp trong Quyết định số 1955 và bản vẽ Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 khu đô thị mới Dương Nội.

Khẳng định lại về việc cấp GCN tại Dự án Khu đô thị mới Dương Nội, ngày 17/10/2023 tại buổi làm việc với phóng viên Báo Dân tộc và Phát triển, đại diện phòng kỹ thuật địa chính, Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội thừa nhận, việc cấp GCN đối với các lô đất có diện tích “thấp hơn tiêu chuẩn” được xác định tại Quyết định số 1955 và văn bản số 5493.

Tuy nhiên, điều khó hiểu khi tiêu chuẩn quy định diện tích đất ở đối với hạng mục nhà ở thấp tầng, quy định Quyết định số 2568 và Quyết định số 1955 lại không có diện tích mà Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội đã cấp GCN cho người dân tại Dự án khu đô thị mới Dương Nội!.

Một điểm đáng chú ý đối với văn bản số 5493/UBND-QHXDGT mà Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội cung cấp, tại Kết luận thanh tra số 39/KL-TTr ngày 17/5/2022 của Bộ Xây dựng liên quan đến công tác quy hoạch hai bên đường Lê Văn Lương, Tố Hữu, Nguyễn Thanh Bình trong giai đoạn từ 2009 - 2019, văn bản số 5493/UBND-QHXDGT cho phép thực hiện theo bản vẽ là chưa đảm bảo quy định về điều chỉnh quy hoạch.

Ngoài ra, văn bản số 5493/UBND-QHXDGT chỉ đề cập đến việc điều chỉnh, hiệu chỉnh số lượng biệt thự liền kề tại quyết định phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết với bản vẽ đóng dấu thẩm định của Sở Xây dựng Hà Tây chứ không phải văn bản của cơ quan có thẩm quyền cho phép điều chỉnh diện tích đất ở tại các lô đất thuộc hạng mục biệt thự nhà vườn, liền kề và căn hộ chung cư tại Dự án Khu đô thị mới Dương Nội.

Trong khi đó, theo quy trình cấp GCN quy định tại Điều 72 Nghị định 43 ngày 15/05/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất Đai, Quyết định phê duyệt dự án hoặc quyết định đầu tư hoặc giấy phép đầu tư hoặc giấy chứng nhận đầu tư là căn cứ pháp lý quan trọng để cơ quan quản lý Nhà nước cấp GCN; kiểm tra các giấy tờ pháp lý trong hồ sơ; xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào đơn đăng ký.

Với những bất thường trong quá trình cấp GCN càng khiến dư luận có quyền đặt câu hỏi có hay không “lợi ích nhóm” khi thực hiện dự án “siêu to, siêu khổng lồ” này.

Hàng loạt GCN “ra đời” khi chưa được cấp có thẩm quyền điều chỉnh chủ trương đầu tư?

Theo văn bản số 4081/UBND-KH&ĐT ngày 4/9/2018 của UBND thành phố Hà Nội về việc gia hạn tiến độ Dự án, UBND Thành phố Hà Nội đã yêu cầu, Công ty Cổ phần Tập đoàn Nam Cường liên hệ với Sở Quy hoạch Kiến trúc để được hướng dẫn thực hiện khớp nối, điều chỉnh về hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật của đồ án, dự án phù hợp với quy hoạch phân khu đô thị S4, tỷ lệ 1/5000 được duyệt. Trên cơ sở đó hoàn thiện các thủ tục trình UBND thành phố Hà Nội điều chỉnh Dự án khu đô thị mới Dương Nội chậm nhất quý I/2019.

Cũng liên quan để tiến độ dự án, mới đây, Sở Kế hoạch và Đầu tư TP Hà Nội đã có Văn bản số 5196/KH&ĐT ngày 05/10/2023 nêu rõ: “Dự án khu đô thị mới Dương Nội được Uỷ ban nhân dân tỉnh Hà Tây (trước đây) cho phép đầu tư năm 2008 (tại Quyết định số 33/QĐ-UBND ngày 07/01/2008). Do phải điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết 1/500 một số hạng mục thuộc Dự án nhằm đảm bảo phù hợp với Quy hoạch phân khu đô thị S4, nên Dự án thuộc trường hợp điều chỉnh chủ trương đầu tư”.

Đáng chú ý, theo Quyết định số 33/QĐ-UBND ngày 07/01/2008 của UBND tỉnh Hà Tây về việc cho phép đầu tư xây dựng KĐT Dương Nội, TP. Hà Đông, tỉnh Hà Tây, thời gian thực hiện dự án quy định 06 năm (từ năm 2008-2013). Đến ngày 4/9/2018, UBND thành phố Hà Nội mới ban hành văn bản số 4081/UBND-KH&ĐT cho phép gia hạn thực hiện dự án đến quý IV/2020.

Liên quan đến vấn đề trên, Luật sư Mai Bích Ngân - Giám đốc Công ty Luật TNHH Anh Trí Việt cho biết: Tại khoản 3, Điều 41, Luật Đầu tư 2020 thì nhà đầu tư có dự án đầu tư đã được chấp thuận chủ trương đầu tư phải thực hiện thủ tục chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư nếu thuộc một trong các trường hợp sau đây: “Kéo dài tiến độ thực hiện dự án đầu tư mà tổng thời gian đầu tư dự án vượt quá 12 tháng so với tiến độ thực hiện dự án đầu tư quy định tại văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư lần đầu; Điều chỉnh thời hạn hoạt động của dự án đầu tư”.Cũng theo Luật sư Mai Bích Ngân, căn cứ hồ sơ pháp lý dự án và những văn bản phản hồi của cơ quan có thẩm quyền, Công ty Cổ phần Tập đoàn Nam Cường phải thực hiện thủ tục chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư của dự án theo tiến độ đã được UBND thành phố Hà Nội cho phép gia hạn.

Tuy nhiên, cho đến thời điểm này chưa có văn bản nào của cơ quan có thẩm quyền chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư trong khi đó, Dự án vẫn tiếp tục triển khai, thực hiện và các GCN vẫn tiếp tục được “ra lò”.

Với những dấu hiệu bất thường trong quá trình cấp hàng loạt GCN tại Dự án khu đô thị mới, tổng diện tích đất phải thu hồi xấp xỉ 200 ha càng khiến bạn đọc nghi ngờ về căn cứ pháp lý để cấp các GCN cụ thể trên và hàng nghìn GCN đối với hạng mục biệt thự nhà vườn, liền kề và căn hộ chung cư có diện tích tương tự đã được Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội cấp cho người dân đang sinh sống tại Dự án Khu đô thị mới Dương Nội?

UBND TP Hà Nội đã ban hành công văn số 3195 về tăng cường công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội, trong đó việc xử lý các vi phạm đối với việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng, việc chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, rừng đặc dụng, rừng phòng hộ, các công trình dự án đã được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận việc chuyển mục đích; các vi phạm trong việc tách thửa, phân lô, bán nền làm phá vỡ quy hoạch, ảnh hưởng đến thị trường bất động sản, công tác xác định giá đất, công tác thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội.

Trong một diễn biến khác, mới đây, Chủ đầu tư Công ty CP Tập đoàn Nam Cường mở bán phân khu B, Khu đô thị Dương Nội, gồm 653 lô biệt thự song lập, đơn lập, Shop Villa với diện tích 170 - 420m2. Đáng chú ý, diện tích đất ở thuộc nhiều lô biệt thự trên có dấu hiệu không đảm bảo về quy hoạch được cơ quan thẩm quyền phê duyệt.

Báo Dân tộc và Phát triển sẽ tiếp tục làm rõ nội dung trên và thông tin trong các số báo tiếp theo.