Ông John Campbell, Trưởng bộ phận Bất động sản Công nghiệp Savills Việt Nam nhận định, trong bối cảnh giãn cách xã hội bởi dịch Covid- 19, hoạt động của lĩnh vực bất động sản công nghiệp trong năm 2020 và 2021 cho đến nay xoay quanh việc các công ty ở Việt Nam mở rộng hoặc chuyển địa điểm sản xuất. Năm ngoái cũng đã có một số thương vụ quan trọng và sự xuất hiện của các tài sản khó bán mong muốn thực hiện bán - tái thuê.

Theo ông John Campbell, về các giao dịch cho thuê, thị trường có nhu cầu cao đối với các công trình xây sẵn do các nhà cung cấp thận trọng hơn trong việc cam kết thuê đất dài hạn hoặc dựa vào các hợp đồng ngắn hạn với khách hàng của họ.

Giao dịch bán - tái thuê là một dạng công cụ tài chính đặc biệt, trong đó một bên (người bán/ người thuê tương lai) sở hữu tài sản sẽ bán tài sản đó cho bên thứ hai (nhà đầu tư/ người cho thuê trong tương lai). Sau đó, người bán thuê lại tài sản từ nhà đầu tư và trở thành người thuê, và nhà đầu tư sẽ trở thành người cho thuê (chủ sở hữu). Lợi ích cho người bán trong giao dịch này là họ có thể huy động vốn mà không phải di chuyển địa điểm sản xuất hoặc làm gián đoạn hoạt động kinh doanh. Hơn nữa, họ đang bán tài sản theo tỷ giá thị trường hiện tại, có nhiều khả năng là sẽ cao hơn chi phí mua ban đầu.

Có hai loại giao dịch bán và tái thuê trong ngành: thuê hoạt động và thuê vốn. Hợp đồng bán - tái thuê thường được cấu trúc như một hợp đồng thuê hoạt động nhưng sẽ được coi là một hợp đồng thuê vốn trong một số trường hợp. Thông thường, bán - tái thuê là thuê vốn nếu hợp đồng thuê có điều khoản mua lại hoặc thỏa thuận mua lại với giá chiết khấu hoặc giá trị thuê vượt quá 90% giá trị tài sản.

Sau khi mua một tài sản, nhà đầu tư cam kết sẽ thực hiện hợp đồng thuê với người bán với chi phí đã thỏa thuận. Thời hạn cho thuê thông thường đối với các hợp đồng bán - tái thuê là từ 5 đến 10 năm, nhằm đảm bảo có đủ thời gian để nhà đầu tư đạt được lợi nhuận đầu tư của mình. Tại Việt Nam, lợi suất đầu tư cho các giao dịch này có thể dao động trong khoảng 8-11%.

Hình thức giao dịch này phù hợp với các công ty đang tìm kiếm cơ hội tái cấp vốn phù hợp để giải phóng vốn và cải thiện dòng tiền mà không làm gián đoạn hoạt động. Các công ty chủ yếu quan tâm đến việc bán - tái thuê thường bao gồm các nhà sản xuất có uy tín trên thị trường, các công ty đa quốc gia, các tổ chức đầu tư, các nhà phát triển công nghiệp, chủ sở hữu bất động sản, quỹ tư nhân và các nhà đầu tư nước ngoài.

Vị chuyên gia này đánh giá, mặc dù ngày càng phổ biến nhưng hình thức bán - tái thuê vẫn chưa được sử dụng rộng rãi ở Việt Nam. Nhiều nhà sản xuất và công ty hậu cần không nhận thức được tiềm năng tài chính của phương pháp này. Tuy nhiên, một số công ty nước ngoài tại Việt Nam và thậm chí là các công ty trong nước đang bắt đầu thực hiện loại giao dịch trên.

Thương vụ bán - tái thuê nổi tiếng đầu tiên trên thị trường công nghiệp Việt Nam là nhà kho của DKSH tại Bình Dương vào năm 2017. Năm 2018, Mapletree Logistics Trust từ Singapore đã đầu tư 43 triệu đô la Mỹ vào kho hàng 66.800 GFA của Unilever tại Bình Dương. Bất động sản được cho Unilever thuê lại với thời hạn 10 năm, mang lại lợi nhuận ròng ban đầu là 8,3% cho Mapletree. Khi xu hướng này tiếp tục phát triển, các nhà đầu tư đang tích cực tìm kiếm các bất động sản công nghiệp để bán - tái thuê. Năm 2020, một giao dịch bán – tái thuê 36.000 m2 GFA mặt bằng nhà kho tại Dĩ An, Bình Dương được công bố với giá hơn 20 triệu đô la Mỹ và cho thuê lại với thời hạn thuê +5 năm và mang lại lợi nhuận hơn 9% cho nhà đầu tư.

Nhu cầu về đất đai, nhà xưởng, kho bãi tăng cao khiến giá thuê tại các khu công nghiệp gần các thành phố lớn cũng leo thang. Việt Nam có 336 Khu công nghiệp với diện tích khoảng 97.800 ha. Trong đó, 261 Khu công nghiệp đang hoạt động, 75 khu còn lại đang được giải phóng mặt bằng và chuẩn bị xây dựng. Tỷ lệ lấp đầy của các Khu công nghiệp đang hoạt động đạt 76%.

Giá cả tăng vẫn là mối lo ngại đối với các lĩnh vực sản xuất có giá trị thấp và tỷ suất lợi nhuận thấp như dệt may và đồ nội thất. Tỷ giá hối đoái hiện tại vẫn có thể chấp nhận được đối với các nhà sản xuất đa quốc gia có giá trị cao hoạt động trong lĩnh vực công nghệ, hỗ trợ công nghệ cao và máy móc tự động, ông John Campbell cho biết./.