Nhà đầu tư chuyển dòng tiền

Một thống kê cho thấy, hiện tại TP Hồ Chí Minh và các tỉnh lân cận đang có khoảng 10 dự án mở bán có tỷ lệ hấp thụ hầu hết không vượt quá 50% nguồn hàng. Tính trong 3 quý của năm 2022 đã sụt giảm 3% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, trong lúc này, lượng quan tâm đến phân khúc cho thuê nhà mặt phố, chung cư và biệt thự lại bất ngờ tăng cao, lần lượt là 61%, 35% và 16%.

Tại TPHCM, diễn biến của thị trường bất động sản xuất hiện một số điểm chênh lệch giữa nhu cầu của các phân khúc. Trong khi giao dịch nhà ở như căn hộ, nhà phố, đất nền đều sụt giảm mạnh, thì nhu cầu thuê nhà ở và mặt bằng bán lẻ lại đang có dấu hiệu khởi sắc, thậm chí có xu hướng tăng giá. Cụ thể, nhu cầu tìm thuê mặt bằng, nhà ở tại TPHCM tăng đến 70%. Trong đó, nhu cầu thuê mặt bằng bán lẻ chiếm tỷ lệ áp đảo. Ở phân khúc căn hộ cho thuê, nhu cầu thuê chung cư ở TPHCM tăng đến 24%. Giá thuê cũng đồng loạt tăng mạnh ở mức 9-12% so với cùng kỳ năm trước.

Báo cáo mới công bố của Chotot.vn về tình hình cho thuê bất động sản tại TPHCM cũng cho thấy, nguồn cung căn hộ cho thuê có sự tăng trưởng mạnh qua từng tháng của năm 2022. Trong đó, nguồn tăng trưởng chủ yếu đến từ phân khúc trung cấp 5-15 triệu đồng/tháng và cao cấp trên 15 triệu đồng/tháng. Cụ thể, phân khúc trung cấp có nguồn cung tăng gấp 2 lần so với thời điểm đầu năm, còn phân khúc cao cấp tăng gấp 3 lần. Đối với phân khúc thuê bình dân dưới 5 triệu đồng/tháng hiện chỉ duy trì được số lượng nguồn cung qua các tháng. Tỷ lệ lấp đầy đạt khoảng 70%, thậm chí có một số dự án khai thác được hơn 80% công suất.

Tương tự, tại Hà Nội, phân khúc mặt bằng bán lẻ, văn phòng cho thuê cũng ghi nhận những điểm sáng rõ nét với việc giá tăng trở lại, trong bối cảnh bức tranh bất động sản trầm lắng. Theo đó, văn phòng cho thuê phân khúc hạng C tại quận Cầu Giấy, Thanh Xuân (Hà Nội), giá thuê tăng từ 160 đến 330 nghìn đồng/m2 lên mức 180-350 nghìn đồng/m2 (tăng 5-10% so với đầu năm 2022). Văn phòng hạng B tại quận Cầu Giấy, Nam Từ Liêm có giá thuê là 315-450 nghìn đồng/m2, tăng khoảng 3-6% so với đầu năm 2022. Giá thuê văn phòng hạng A cũng chứng kiến mức tăng trung bình 5-8% so với đầu năm; hiện phổ biến từ 450 đến 620 nghìn đồng/m2.

Cụ thể, giá thuê văn phòng hạng C ở quận Cầu Giấy như An Phú hiện đang có giá 10 - 11 USD/m2, Vapa có giá thuê là 9 - 11 USD/m2, giá thuê Vinaconex Hoàng Quốc Việt từ 9 - 12 USD/m2; văn phòng cho thuê Thanh Xuân thuộc phân khúc hạng C như PVV Vinapharm có giá thuê 13 - 15 USD/m2, Mỹ Sơn Tower có giá thuê 9 - 12 USD/m2…

Các văn phòng hạng B tại Cầu Giấy, Nam Từ Liêm giá thuê hiện tại đang dao động từ 315 - 450 nghìn đồng/m2, tương đương 13 - 18 USD/m2, mức giá này tăng khoảng 3 - 6% so với đầu năm 2022.

Giá thuê các văn phòng hạng A cũng chứng kiến mức tăng trung bình 5 - 8% so với đầu năm. Giá thuê hiện tại đang dao động phổ biến từ 450 - 620 nghìn đồng/m2, tương đương 19 - 26 USD/m2. Ví như tại tòa Keangnam Landmark ở Nam Từ Liêm đạt mức giá thuê trung bình 30 - 36 USD/m2, tất cả đều đã tăng giá 5% cho các hợp đồng thuê mới.

Savills Hà Nội cho biết, đến cuối năm 2022, 4 dự án mới dự kiến sẽ cung cấp thêm 113.000m2 cho thị trường văn phòng cho thuê tại Hà Nội, trong đó hạng A chiếm 34% và hạng B chiếm 64%. “Nguồn cung trong tương lai phản ánh nhu cầu ngày càng tăng đối với văn phòng chất lượng cao ở mức giá cạnh tranh” – Savills Hà Nội nhận định.

Cơ hội cho nhà đầu tư dài hạn

Theo chia sẻ của anh Nguyễn Xuân Thi - một môi giới bất động sản cho thuê ở quận Đống Đa, Hà Nội, thị trường văn phòng cho thuê và trung tâm thương mại ở Hà Nội từ đầu quý III/2022 có sự khởi sắc rõ rệt, hầu hết các trung tâm thương mại lớn và mặt bằng bán lẻ nhà phố đã được lấp đầy, giá cho thuê tiếp tục có xu hướng tăng.

Nhìn vào toàn cảnh bức tranh thị trường bất động sản thời điểm này, có thể thấy, nhà đầu tư đang hướng dần sang phân khúc cho thuê. Đây là sự lựa chọn đúng đắn, hợp lý, mà theo như đánh giá của chuyên gia kinh tế, TS Đinh Thế Hiển, đối với thị trường bất động sản, thời điểm khó khăn chính là cơ hội cho những nhà đầu tư dài hạn. Theo ông Hiển, thông thường, các nhà đầu tư lướt sóng sẽ đổ tiền vào bất động sản khi thị trường đang lên, tranh thủ kiếm lời chớp nhoáng, còn nhà đầu tư có tầm nhìn sẵn sàng chấp nhận chờ 3-5 năm, thậm chí là 10 năm để có thể gặt hái được những trái ngọt, họ nhìn trước ngay từ khi thị trường còn chưa ổn định.

Nhiều chuyên gia ngành địa ốc cũng đưa ra nhận định rằng, trong bối cảnh các phân khúc bất động sản khác như đất nền, nhà ở, chung cư... khó có chuyển biến tích cực do việc kiểm soát tín dụng ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận vốn vay và tạo áp lực cho người mua nhà, thì phân khúc cho thuê nhà mặt phố, cho thuê văn phòng và chung cư sẽ nhận được những thanh khoản tốt, nhà đầu tư đang nắm bắt xu hướng và có sự quan tâm mạnh mẽ hơn vào phân khúc này. Nhất là khi phân khúc cho thuê đã phải tạm ngừng sau hơn 2 năm dài nền kinh tế chống chọi với đại dịch Covid -19. Đây chính là thời điểm để phân khúc cho thuê các mặt bằng bán lẻ, nhà phố, chung cư trỗi dậy.