Căn cứ vào năm quan điểm, mục tiêu tổng quát và hai mục tiêu cụ thể, sáu nhóm giải pháp và tám chính sách lớn về hoàn thiện thể chế, chính sách quản lý và sử dụng đất của Nghị quyết số 18-NQ/TW, bản dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã được xây dựng và thực hiện lấy ý kiến Nhân dân theo Nghị quyết số 671/NQ-UBTWQH15 ngày 23 tháng 12 năm 2022 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.

Theo thống kê, tính tới ngày 8/4/2023 đã có hơn 12 triệu lượt ý kiến của các cơ quan, tổ chức, cá nhân đối với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Trong đó, tập trung vào nhiều nội dung trọng tâm như: bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; tài chính đất đai, giá đất; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;… Kết quả này cho thấy sự quan tâm đặc biệt của Nhân dân, cử tri, các chuyên gia, nhà khoa học,… trong việc góp ý hoàn thiện dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Trên cơ sở ý kiến của Đại biểu Quốc hội tại Kỳ họp thứ tư, ý kiến góp ý của Nhân dân đối với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), ý kiến của Hội nghị Đại biểu Quốc hội hoạt động chuyên trách (ngày 06-07/4/2023), Chính phủ đã chỉ đạo cơ quan soạn thảo phối hợp các cơ quan có liên quan hoàn thiện Báo cáo Tổng hợp ý kiến của Nhân dân, Báo cáo giải trình, tiếp thu ý kiến Nhân dân, Báo cáo Đánh giá tác động bổ sung đối với những nội dung mới và dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Theo đó, Dự thảo Luật Đất đai hoàn thiện gồm 16 chương, 247 điều, trong đó tăng 3 mục (mục 1 Chương VII; mục 1, 2 chương XVI), bổ sung mới 24 điều, bỏ 13 điều so với dự thảo lấy ý kiến Nhân dân.

Trong số hơn 12 triệu lượt góp ý, cơ chế và chính sách tài chính đất đai, giá đất là một trong những nội dung được nhân dân quan tâm nhiều nhất với 1.035.394 lượt ý kiến góp ý. Thực tiễn cho thấy việc triển khai Luật Đất đai năm 2013 tuy đã đạt được một số kết quả nhưng khi áp dụng các chính sách tài chính, giá đất của Nghị quyết số 19/NQ-TW vào thực tiễn đã phát sinh một số vấn đề bất cập... Để khắc phục hạn chế phát sinh trong thực tiễn, Nghị quyết số 18/NQ-TW lần này đã đặt ra quan điểm rất rõ ràng là chính sách đất đai phải đồng bộ và phù hợp với thể chế phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, hình thành một kim chỉ nam cho việc sửa đổi, hoàn thiện các chính sách và pháp luật về đất đai, nhất là việc sửa đổi Luật Đất đai năm 2013.

Một trong những giải pháp cơ bản để hoàn thiện cơ chế và chính sách tài chính đất đai là bỏ khung giá đất và áp dụng cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Định hướng này được cụ thể hóa tại Điều 154. Nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất (tại bản dự thảo lần trước là Điều 153. Nguyên tắc, phương pháp định giá đất) và Điều 155.Bảng giá đất (tại bản dự thảo lần trước là Điều 153). Quy định tại Điều 153. Mục 2. về giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường được quy định tại bản dự thảo lần trước được thay bằng Mục 2. căn cứ xác định giá đất tại Điều 154 trong bản dự thảo mới. Theo đó, giá đất được xác định dựa vào mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, thông tin đầu vào theo các phương pháp định giá đất, quy định của pháp luật và các yếu tố ảnh hưởng khác. Bản dự thảo lần này cũng đã quy định về các thông tin đầu vào được sử dụng để xác định giá đất theo các phương pháp định giá.

Quan tâm tới nội dung này, một số ý kiến chuyên gia cho rằng, mặc dù đã có nhiều sửa đổi, bổ sung mới liên quan đến quy định về tài chính đất đai và giá đất tại bản dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) nhưng vẫn cần tiếp tục rà soát kỹ lưỡng trên tinh thần hiện thực hóa sâu rộng Nghị quyết 18-NQ/TW….

Tiếp cận bản dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), PGS.TS Phan Trung Hiền, Trưởng Khoa Luật, Trường Ðại học Cần Thơ cho rằng, Ban soạn thảo đã có những tiếp thu đáng kể. Ngoài vấn đề bỏ khung giá đất, tính thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển quyền đượsc đánh theo bảng giá đất, Ban soạn thảo còn bổ sung nguyên tắc xác định giá đất là “công khai, minh bạch” (điểm c Khoản 1 Điều 154)… Tuy nhiên, quy định này chỉ phát huy được tác dụng khi Dự thảo hoàn thiện đồng bộ các quy định về định giá đất.

Theo PGS.TS Phan Trung Hiền, để giá đất không còn là vấn đề nan giải trong việc quản lý và sử dụng đất đai, phải tiếp tục nghiên cứu, bổ sung, hoàn chỉnh các quy định sau: hoàn thiện khái niệm giá đất (khoản 21, 22 Điều 3 Dự thảo); không nên quy định Bảng giá đất ban hành hằng năm vì có khả năng tạo ra sự lãng phí lớn trong việc xây dựng, thẩm định và ban hành bảng giá đất;…

Ngoài ra, việc định giá đất trong thu hồi đất, ngoài việc bảo đảm tính “công khai, minh bạch” còn phải quy định về trách nhiệm giải trình. Đồng thời, cần thiết phải bổ sung và làm rõ trách nhiệm của cơ quan tư pháp trong việc giải quyết tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện và tố cáo về đất đai, trong đó có vấn đề giá đất; cần có sự tham gia của tòa án trong việc xác định giá đất trong trường hợp người dân cho rằng việc định giá đất không phản ánh được giá thị trường.

Đưa ra nhận định về nội dung này, TS. Trương Văn Phước, Nguyên Quyền Chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia cho rằng, về cơ bản việc điều chỉnh tại Dự thảo là phù hợp vì nguyên tắc cơ bản để hình thành giá thị trường là thị trường phải có các giao dịch sòng phẳng, các thông tin giao dịch được công khai, minh bạch. Tuy nhiên, vấn đề cần phân tích và hoàn thiện thêm ở đây là khi đã thống nhất áp dụng phương pháp định giá theo thị trường thì bảng giá đất cũng cần phải có tính cập nhật hơn, phản ánh kịp thời hơn những biến động của giá đất. Tại những nơi ít có giao dịch, giá đất ít thay đổi hoặc có thay đổi nhưng không đáng kể hoặc mang tính chất ngắn hạn thì việc xây dựng và công bố giá đất định kỳ hàng năm là phù hợp. Nhưng tại những nơi có giao dịch thường xuyên, và trong một năm có những sự kiện xảy ra làm thay đổi căn bản giá đất trong dài hạn thì việc phải kịp thời điều chỉnh và công bố giá đất mới là cần thiết. Do đó, kiến nghị, để bảo đảm nguyên tắc giá thị trường thì cần phải tiếp tục nghiên cứu cơ chế xây dựng và công bố giá đất cho phù hợp hơn với thay đổi trong thực tiễn.

TS. Trương Văn Phước cũng nhấn mạnh, dự án Luật Đất đai (sửa đổi) là một dự án luật lớn, phức tạp và có liên quan rất chặt chẽ tới nhiều luật khác nhau. Để cụ thể hóa chủ trương, quan điểm của Nghị quyết 18-NQ/TW vào thực tiễn cần rà soát, hoàn thiện pháp luật về các lĩnh vực có liên quan, trong đó cơ chế và chính sách tài chính đất đai là một nội dung quan trọng cần quan tâm rà soát kỹ lưỡng.

Trước đó, trong phát biểu khai mạc Phiên họp thứ 23, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ đề nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội quan tâm đến các nội dung lớn, quan trọng của dự án Luật Đất đai (sửa đổi) đã được nêu ra xuyêt suốt từ khi bắt đầu chủ trương thể chế hóa Nghị quyết 18-NQ/TW về các chính sách pháp luật về đất đai.

Chủ tịch Quốc hội nhấn mạnh, đến nay vẫn còn một vấn đề lớn, khó như quy định về tài chính đất đai và phương pháp định giá đất. Mặt khác, dự án Luật Đất đai (sửa đổi) có liên quan đến khoảng hơn 100 dự án luật khác, trực tiếp có khoảng 22 dự án luật rất quan trọng, trong đó có một số dự án luật đang được trình để Quốc hội xem xét quyết định hoặc cho ý kiến lần đầu tại Kỳ họp thứ 5 như dự án Luật Nhà ở, dự án Luật Đấu thầu (sửa đổi), dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi)…Do đó, cần bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất trong hệ thống pháp luật khi ban hành./.